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答：前期我們把銷售貨物的增值稅納稅義務(wù)時間講完了，今天我們繼續(xù)聊聊銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。

今天我們先聊聊建筑服務(wù)、不動產(chǎn)銷售。

建筑服務(wù)

政策依據(jù)

1、取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2、被工程發(fā)包方從應(yīng)支付的工程款中扣押的質(zhì)押金、保證金，未開具發(fā)票的，以納稅人實際收到質(zhì)押金、保證金的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

政策解讀

從2017年7月1日起，建筑業(yè)收到預(yù)收款不再產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但需要預(yù)繳增值稅。換句話說，建筑業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)基本一致了，區(qū)別在于建筑業(yè)可以扣除支付的分包款，但是建筑業(yè)沒有房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)收款發(fā)票。同時，考慮到建筑業(yè)行業(yè)的工程質(zhì)押金、保證金退回的時間一般都較長，沒有開具發(fā)票的部分，以實際收到上述款項的當(dāng)天作為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。

建筑業(yè)預(yù)收款僅指在建筑開工前收到的工程款，此處的開工有可能包括實際開工日期、合同約定或政府批準文件的開工日期，需要根據(jù)實際情況靈活判斷。當(dāng)建筑服務(wù)開工后、過程中或完成后收到或者應(yīng)當(dāng)收到工程款時，其增值稅納稅義務(wù)按照總體原則處理。

預(yù)收款不產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，僅是預(yù)征，所以，此時的預(yù)收款不應(yīng)該開票增值稅發(fā)票。如果開具了發(fā)票，那么需要遵照總體原則確認增值稅納稅義務(wù)時間。

案例解析

案例01：某工程合同約定開工日期為2018年07月01日，工程承接方于2018年06月15日收到預(yù)付工程款700萬元。

那么6月份需要按照700萬元預(yù)繳增值稅，但不能確認增值稅收入發(fā)生。實際操作中7月份應(yīng)進行預(yù)繳增值稅，8月份（申報所屬期7月）將700萬收入確認為增值稅應(yīng)稅收入，確認增值稅納稅義務(wù)時間的同時應(yīng)該開具增值稅發(fā)票。

不動產(chǎn)銷售

政策依據(jù)

采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期按照3%的預(yù)征率向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

政策解讀

房地產(chǎn)業(yè)預(yù)收款與建筑業(yè)預(yù)收賬款有一定的類似性，在收到預(yù)收款時均需要按一定比例預(yù)繳，如果此時未開具發(fā)票不需要確認增值稅納稅義務(wù)時間，后續(xù)按照規(guī)定應(yīng)在“不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天”，這里的不動產(chǎn)權(quán)屬在實際操作中多以《商品房買賣合同》中約定的交房時間或?qū)嶋H交房時間中更早的當(dāng)天，而非辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書的當(dāng)天，主要也是考慮房地產(chǎn)項目的特殊性，辦妥不動產(chǎn)權(quán)證書存在較多的不確定因素。需要注意的是該規(guī)定僅限于銷售自行開發(fā)的房產(chǎn)地項目，而且采取的是預(yù)收款方式。如果不能同時符合上述兩點，需要按照總體原則進行處理，收到款項時即需要確認增值稅納稅義務(wù)時間。

案例02：A房地產(chǎn)公司開發(fā)的某樓盤于2017年2月開始預(yù)售，自然人薛某于2017年03月16日與A公司簽署購房協(xié)議，約定于2017年03月20日、2017年4月18日分兩次付款，同時約定2017年10月08日交房。薛某按時支付相應(yīng)款項，雙方于2017年09月30日提前完成交房。

案例解析

此案例屬于典型的預(yù)售樓盤，即房子還沒蓋好就開始銷售，符合預(yù)收款方式的規(guī)定，A公司應(yīng)于2017年4月、5月的征期進行增值稅預(yù)繳，可以開具預(yù)收款增值稅發(fā)票，不確認增值稅納稅義務(wù)時間。雖然協(xié)議約定2017年10月交房，但是由于實際交房時間在2017年09月，因此應(yīng)在九月份確認增值稅納稅義務(wù)時間，并于10月份征期正式申報。